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    房地產典當做好風險控制之關鍵 ------做好房地產抵押典當的貸前調查
    時間:2016-01-25 15:26:53
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        俗話說:自己的錢放在自己口袋里最安全。但我們典當行是經營資金(錢)的,放在自己口袋是產生不了效益的,放出去又怕風險(有抵押物也沒用),那怎樣才能我們的“錢”既能收放自如,又能產生的效益最大化呢?

        當我們在受理房地產典當業務時,需要做好“貸款三查”的道理想必每個典當行的客戶經理都知道,但為何仍有典當行屢屢出險呢,很大一部分的原因就出在只看重了有無抵押物,而未做好貸前調查上。所以說貸款“三查”中,貸前調查是防范典當貸款風險的第一道防線,是內部控制典當貸款風險的關鍵,同時也是首沖,這一關卡若有閃失,從一定程度上就決定這筆典當貸款的最終命運。貸前調查質量越高,當金的風險程度就越低,反之,典當貸款的風險度就越高。

        那么如何來做好貸前調查呢?其中主要的就是要從當戶的為人處世的品德、借款用途的真實與否、擔保物是否物有所值、是否易變現及其經營狀況和還款來源,這四大基本要點著手。

        為何要如此做,如何做好,下面就談一下我們在實際工作中的做法及體會:

    1、當戶的品德調查:顧名思義就是道德品質??鬃诱f:人之初,心本善。道德品質的形成及變化是具有鮮明的時代特征的,各個歷史階段都有不同的特征及標準。但歸根到底是人在成長過成中形成的世界觀不同,有的人始終認為“誠信”是立身之本并堅持執行著,遇到借款到期想盡一切辦法,可以說砸鍋賣鐵也要把借款按期歸還,對這種當戶我們要積極地維護并保持著良好的典當借貸關系;而有的客戶將在典當行借到的錢當成自己的了,好像他想還就還,什么時候還就什么時候還,甚至到期了就是有錢也拖著不還,還大言不慚地說我有房子押在當鋪,有本事你們拿房子好了,對這種不講誠信的客戶我們再好也只能做一次。不要單純地去看中他的利息,他卻看中了你的本金呢。因此對當戶誠信度的調查,也就是對其還款意愿的調查了解。這就需要我們在調查過程中要全方位地深入了解他們的處世為人,如該當戶是否在:銀行、供電、供水、民政等方面有不良記錄、經常喜歡說謊且不負責任的、吃喝嫖賭毒的,有犯罪前科的、借了債不還的老懶、有意拖欠工人工資的、對家庭成員不負責任的、假結婚假離婚、家庭氣氛不睦的等等 通過查看征信系統、走訪派出所、居委、鄰居、員工、家庭成員、朋友等在有意與無意間盡量較全面地了解,從爾形成我們的判斷。對誠信的客戶我們繼續下去。

    2、當戶借款用途真實性的調查:大家都知道,典當行借款救急不救窮,且只能做短期的。如當戶個人生活臨時急需、但有未到時期銀行存款或近期收入做保障的、企業銀行過橋貸款、急需進出貨臨時周轉等,只要每次貸款在半年內,且能提供必須能證明其用途的依據。并實地核實為真實的,如購房產首付暫缺一部分資金并提供購房合同、過橋貸款提供銀行授信審批書、進出貨物提供貨單及合同等,我們將繼續深入下去。但嚴禁典當借款還債、或投資其無能力操作或過度、盲目擴張等方面的用途。這種用途對個人或企業以后不是產生不了效益就是只有投入沒有產出,造成還款來源無法保證的。

    3、當戶提供的抵押物是否物有所值、是否易變現的調查。目前全球經濟形勢不樂觀,導致房地產市場不景氣,房地產作為抵押物評估價值正在逐步“縮水”,造成日后實際變現價值較低且較不易變現??梢?,房地產抵押物作為第二還款來源的作用逐漸正在弱化。因此我們在辦理房地產抵押典當抵押借款時,首先,要調查抵押物的真實性,如:法人企業以廠房(最好不要做,企業經營狀況較好除外),商業用房,辦公寫字樓等房產來抵押典當的要至房地產登記部門、工作單位、經營場所、股東或董事會去了解核實是否其有處置權或是否有委托其處置的證明,股東董事是否同意;對土地性質是集土地。宅基地、農用地的不要做,免得以后麻煩。如是個人住宅同樣應到房產管理部門、街道居委去、夫妻雙方甚至父母子女、調查核實當戶提供的抵押物其是否有真實的處置權,防止假夫妻用假證件來蒙混過關。其次,進行抵押物的價值評估,要做到“高評低當”,確保在無力償還貸款時,能采用處置抵押物的方式來償還典當借款。為此客戶經理一定要去現場實地查看,了解周邊環境、二手市場價格及成交量、當前本地區房地產價格走勢等來客觀地估價,但應貼近當地實際成交價。如自已沒有把握可請專業房地產評估機構出報告,但只能提供定價參考特別是對廠房,他們往往是高評的。然后我們打個合理的折率,在當前房地產不景氣的形勢下,一般廠房、商鋪、辦樓的抵押當價不得超過評估價的50%,住宅的當價不得超過60%。由于歷史經驗告訴我們廠房絕當后變現較難,如對企業生產經營狀況前景不明朗,無把握的盡量不要做。對周邊同樣的房產二手市場成交量較大的,相對來說該房產在短期內變現能力有一定保障。反之則變現能力就較差,典當行一定要防止出現“高估套貸”現象,保證擔保法律效力和足值變現。

    4、當戶生產經營情況及還款來源的調查:深入當戶生產經營場所掌握實際情況,客觀反映當戶生產經營狀況,這是當戶的第一還款來源。首先調查生產經營主體可行性??雌涫欠穹蠂耶a業政策,是否屬于國家限制或明令禁止項目,對認可的企業及產品,收集同業、市場的相關資料,并做好行業前景預測;其次,通過公司章程。驗資報告、財務報告等來分析其注冊資本的真實性;再次,經營管理的可靠性。通過財務數據去車間、庫房、水電煤等每月用量是否正常,銀行對賬單查看流水,資金流動是否正常、工人生產積極性是否有異常等了解企業生產經營是否有序正常,通過核對銷售明細看其回籠款是否正常,應收賬款賬齡分析看壞賬可能性,看當戶的經營管理能力的強弱,,然后對經營管理中的風險作以客觀評價,測評風險度;最后通過企業損益類報表及相應科目的調查核對,分析其經營的盈利性、了解產品銷售利潤率,掌握獲利能力,測算貸款期限與產品生產周期匹配程度,從而預測還貸能力,分析其第一還款來源的可靠性。

    因此,從當戶的為人處世的品德、借款用途的真實與否、擔保物是否物有所值、是否易變現、經營狀況和還款來源這四大要點來做好貸前調查是非常重要的。而這四個要點之間又是相互依存延續的:當戶的道德品質是其是否償還典當借款的思想保證,即還款意愿是否強烈,是先決條件;當戶借款后貸款的用途及去向、經營上的管理與獲利能力是償還貸款的行為保證,即是否的還款能力,是剛性條件;抵押物是當戶最后的償債動力,是償還典當借款的物權保證,雖然不是必須的,但是必要的。

    我們相信:只要抓住調查重點,堅持原則,盡職盡責調查研究,就能有效防范典當行貸款的風險,防患于未然,把風險控制在最低點。

     

     

                                   江蘇寶信典當:侯力禎2014/9/2