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    新政出臺 農村土地融資進入破冰
    時間:2016-01-22 14:38:11
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     近日,國務院印發了《關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》(以下簡稱《意見》),旨在賦予農民對承包土地的用益物權,盤活農村土地資產,探索農民增加財產性收入渠道。在商業銀行、小貸、典當等融資機構看來,這樣的消息出臺無疑釋放出政策上的利好。但在振奮的同時中國商報記者也注意到,出于對風險等因素的考慮,目前典當業界仍在期待有關細則出臺。
    指導意見出爐
        
    據悉,此次《意見》提出了試點的五項主要內容:一是賦予“兩權”抵押融資功能。維護好、實現好、發展好農民土地權益,落實“兩權”抵押融資功能,盤活農民土地用益物權的財產屬性。二是推進農村金融產品和服務方式創新。在貸款利率、期限、額度、擔保、風險控制等方面加大創新支持力度。三是建立抵押物處置機制。允許金融機構在保證農戶承包權和基本住房權利前提下,依法采取多種方式處置抵押物,完善抵押物處置措施。四是完善配套措施。試點地區要加快推進農村土地承包經營權、宅基地使用權和農民住房所有權確權登記頒證,建立完善農村土地產權交易平臺,建立健全農村信用體系。五是加大扶持和協調配合力度。在貨幣政策、財政政策、監管政策、保險保障等方面,加大扶持和協調配合力度。
        
    同時,此次《意見》還提出要求,“兩權”抵押貸款試點地區應滿足以下條件:一是農村土地承包經營權、宅基地使用權和農民住房所有權確權登記頒證率高,農村產權流轉交易市場健全,交易行為公開規范,具備較好基礎和支撐條件;二是農戶土地流轉意愿較強,農業適度規模經營勢頭良好,具備規模經濟效益;三是農村信用環境較好,配套政策較為健全。而根據要求,農民住房財產權抵押貸款試點原則上只選擇國土資源部牽頭確定的宅基地制度改革試點地區開展。
        
    業內人士分析稱,此次對于農村“兩權”抵押的頂層設計無疑意味著國家改革完善農村宅基地制度,慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓等工作正式進入了“破冰期”。顯而易見的是,一直以來,農村市場的巨大潛力讓金融機構非?!把垧挕?。改革制度的啟動,對這些機構而言確實可視為一種利好與契機。
        
    事實上,不光是商業銀行這樣的金融機構,中國商報記者注意到,當前在典當業內,有相當一部分經營者對此次“意見”的出臺表現出了極大的興趣,不少業內人士認為,現在典當融資市場競爭激勵,有的地區甚至出現飽和。隨著國家鼓勵農村“兩權”抵押,相關政策的逐步落實,對典當行的業務拓展而言當然可能帶來積極的促進作用。
    之前的尷尬
        
    記者了解到,由于根據《土地法》與《擔保法》的相關規定,長久以來,農村的宅基地和農民的住房財產并不允許用于抵押或者擔保。不過也有例外,比如涉外工業、廠房用地等等,因此以往典當涉及“三農”融資,主要還是集中在土地承包經營權的融資上。
        
    采訪中,河南一位在典當圈中摸爬打滾了多年的經營者向記者講述了自己親身經歷過的一例業務,“當時的當物就是農村土地承包經營權,對象是一棟在農村租借土地所蓋的廠房樓。因為當地有‘試點’的政策,所以據客戶稱,自己很早就辦理了產權證,并向我們進行了出示。于是在經過多方考量后,我們接受了這筆業務。但沒想到的是,這筆業務后來卻出了問題,由于客戶還不上款,最后只好走上了司法程序,結果在審理的時候,法院認為這筆業務中所指的農村土地的性質本身就是出租,那么客戶所持有產權證實際上并不合法。這起官司到現在都未能真正解決,讓我們非常頭疼?!?/span>
        
    而這位經營者的親身經歷,也在一定程度上代表了長期以來,不少典當行不敢涉足此類業務的心態。有分析人士指出,典當行之所以對于農村土地承包經營權這樣的業務感到“畏手畏腳”,可望而不可及,最主要的原因還是出于絕當后“未雨綢繆”的考慮。首先,根據現行的相關法律規定,這一類土地一旦發生抵押權生效后,不能改變原地原來的用途,這也代表了典當行是不能取得其所有權的。如果是其他類型的土地經營權融資,絕當后可以采用拍賣的手段進行處置。但農村土地經營權,不能改變用途的限制則意味著不能開發另作他用,當然就難以找到接盤者。
        
    至于宅基地的融資,鑒于集體土地所有權的性質,也讓處置變得難上加難。
        
    除此之外,上哪個部門登記,往往也是令典當行感到茫然的事?!皩τ诹鬓D權的登記,一直未能明確。但是如果典當行跳過登記這一項,肯定會給自身帶來不小的風險?!庇薪涷炄耸空J為。
    政策助推是關鍵
        
    正如市場分析人士指出,想要融資機構真正進入到服務農村金融的領域中,首要的依然還是政策上的扶持。因此記者也注意到,各地政府和金融機構此前對開展農民承包土地經營權抵押的熱情非常高漲。到目前為止,北京、四川、湖南等地已陸續有金融機構啟動經營權抵押貸款業務,涉及機構包括農業銀行、中國郵政儲蓄銀行及各地城商行等。據不完全統計,目前全國已有超過20個省份的相關地區正在開展試點,頗有全面搶跑此類業務之勢。
        
    而對于土地承包經營權抵押的嘗試,甚至近一兩年來,商業銀行之間也嘗試不斷。例如江蘇太倉當地政府順應農民自愿流轉土地經營權的愿望而摸索出的“太倉模式”——農村土地承包經營權抵押貸款以農場合作社為抵押融資主體,同時為確保土地承包權抵押貸款資金安全,采取由銀行、財政、農委等多方共同監管資金用途及農地農用,從而確保土地承包經營權抵押貸款實現“農地農貸、農貸農用、農用農管、農管農收、農收農還”的核心原則。
        
    還有去年年初,四川省成都市也完成了首筆農村土地經營權抵押貸款。據介紹,當時農業經營者只需要提供流轉合同、營業執照以及《農村土地經營權證》等證明就可以快速得到放款,而且貸款還不受農作物的市場價格影響。
        
    典當業中也一直有人在探討于此,例如3年前,在云南省國土資源廳相關文件的支持下,當地的典當行開始涉足此類業務。只不過受資金制約、風險防范等因素的影響,致使后來一些典當行在操作該業務時不得不轉變“思路”,如選擇借助銀行委貸的形式。
        
    有分析預計,伴隨著此次“意見”的頒布,相信各地政府也將會有陸續的后續動作跟進。而按照國務院此次“意見”的精神指示,一旦各地在登記、流轉交易等方面更加明確,并且逐步建設和形成較為完善的配套保障,將會在極大程度上為典當行減少后顧之憂,從而助推行業更好地服務這些領域。
        
    “另外,要進駐農村,最有可能與“三農”打交道的還是那些縣級典當行,他們有著對當地情況比較熟悉的優勢,但也有著資金受限、風控把控整體偏弱的不利因素。借助此次政策的契機,相關主管部門能否將范圍進一步延伸,在細則上對融資機構服務三農給予更大的實質性的幫助,這是目前大家最為期盼的?!庇械洚斀洜I者分析道。